50 Lecciones En Desarrollo Inmobiliario – Carlos Muñoz & Ignacio Torres

¿Por qué este Curso 50 Lecciones En Desarrollo Inmobiliario es para Usted?
Este Curso va Dirigido a Desarrolladores Inmobiliarios e inversionistas, Arquitectos, Constructores y Emprendores del Mundo Inmobiliario.

El desarrollador inmobiliario es un ser empirico. Pero no lo es por eleccion propia, sino a la escasa de teoria aplicada a los mercados latinoamericanos y que poco contempla su realidad turbulenta. Frente a este panorama no le queda otra opcion mas que remar contra corriente y afrontar los costos -economicos y temporales- que implica equivocarse en el camino hacia el proyecto exitoso.

¿No debería la teoria ayudarnos a mapear los riesgos y advertirnos de los tropiezos mas comunes? ¿O debiera ser una timida base para capacitar a los novatos que entran en el ramo?

Carlos Muñoz 4S, quien acostumbra retar las reglas del statu quo, regresa en este nuevo libro para brindar la teoria que cambiara la experiencia de los desarrolladores latinoamericanos, al advertir sobre los principales 50 errores que pueden costar el exito de los proyectos. Un libro sumamente practico en el que el autor, con la colaboracion de destacados profesionales, vierte las lecciones aprendidas tras participar en casi 1000 proyectos inmobiliarios, en 10 paises.

TEMARIO:

Conceptualización: 

ERROR 1: Adquirir tierra sin considerar el valor residual de desarrollo.
ERROR 2: Tomar decisiones de diseño en función de criterios arquitectónicos y estéticos y no de negocio
ERROR 3: Planear productos que se comercializan a través de urgencia circunstancial y no urgencia emocional es un error

Mercado:

ERROR 4. Construir un proyecto para el que no existe demanda
ERROR 5. No respetar los límites del mercado (ignorar la pirámide de ingresos).
ERROR 6. No definir adecuadamente un mercado meta segmentado (estrategia de segmentación).
ERROR 7. Asumir ritmos de absorción idénticos a la competencia (asumir que el mercado se hace más grande cuando hay más oferta vs juego suma cero).
ERROR 8. No validar el anteproyecto arquitectónico ante el mercado
ERROR 9. No considerar ciclos económicos en proyectos de largo plazo.
ERROR 10. Ignorar los vecinos e imperfecciones de un predio en el proceso de desarrollo.

Finanzas

ERROR 11. Privilegiar volumen de ventas sobre velocidad de ventas (pensar en margen vs pensar en TIR, desarrolladores que van por administrativos)
ERROR 12. Sobredimensionar el proyecto, diseñar para el Excel (no dan los números para comprar la tierra, entonces haz el negocio más grande). Diseñar el proyecto de lineamientos legales vs límite máximo de mercado.
ERROR 13. Mal manejo de la estrategia de precios: no definir precios adecuadamente (dejar dinero sobre la mesa) o no ajustar los precios en el avance del proyecto.
ERROR 14. No calcular correctamente la estructura de capital (equity + deuda + preventas).
ERROR 15. Negociar equivocadamente condiciones de tierra.
ERROR 16. Forzar el éxito de los proyectos con base en ajustes marginales y/o deuda (proyecto debería funcionar con equity). Sobreapalancar los proyectos —no capitalizar con niveles de equity adecuados—.
ERROR 17. Estructurar mal el financiamiento de un proyecto (créditos caros, otros que te piden demasiado monto para liberar escrituración, amarrar por varias fases).
ERROR 18. Salir a la venta antes de estar completamente listos (forzar la salida a ventas).
ERROR 19. No integrar un equipo multidisciplinario de trabajo en el proyecto o avanzar en las decisiones de un proyecto con una sola especialidad (no trabajar integralmente desde el inicio del proyecto)
ERROR 20. Subestimar el tiempo de permisos (“vamos a empezar porque los permisos están por salir”).
ERROR 21. Llevar una mala gestión comercial (no tener un proceso comercial profesional y sistematizado y de experiencia) Anticipar el gasto del presupuesto de marketing al inicio de un proyecto. No comunicar adecuadamente.
ERROR 22. No desarrollar una estrategia de posicionamiento digital.

Costos

ERROR 23. Parametrizar los costos de construcción demasiado optimistas
ERROR 24. No entender los costos de preventas agresivas (producto debajo de costo puede ser más caro que equity) Deberia ser idealmente mas barato que banco o equity, mínimo más barata que equity.
ERROR 25. Forzar ahorros en las partidas de construcción.
ERROR 26. No incluir costos de cierre u operativos.
Estrategia de negocio
ERROR 27. Visión de la empresa desarrolladora.
ERROR 28. Tener gente sin experiencia y competencias indicadas en la dirección de proyecto y en la gerencia del proyecto (Personas, no empresas).
ERROR 29. Pensar en location, location, location encima de timing, timing, timing.
ERROR 30. Replicar proyectos existentes en lugar de crear proyectos diferenciados y evolutivos (un proyecto fue exitoso, pero hoy el mercado cambió).
ERROR 31. Clonar proyectos entre diferentes geografías (no tropicalizar productos a lugares específicos).
ERROR 32. Pensar que el tiempo corrige los errores de inversión y nunca se pierde capital en bienes raíces.
ERROR 33. Asociarte con un desarrollador por su experiencia y no por sus valores o con un fondo que no cuadre con la visión de desarrollo.
ERROR 34. No alinear las comisiones e incentivos económicos con los objetivos del proyecto.
ERROR 35. Rigidez absoluta del modelo de negocio.

Giro Comercial

ERROR 36. Planear un centro comercial solo con anclas tradicionales.
ERROR 37. No pensar en cómo garantizar un proyecto comercial a largo plazo.
ERROR 38. No planear correctamente todas las dimensiones de un centro comercial. Diseñar un proyecto de destino vs un proyecto de paso. No vincular al proyecto con su escala (vehicular, peatonal).
ERROR 39. Dimensionar un proyecto comercial desde la visión constructiva –cuantos m2 construir- en lugar de las necesidades comerciales del mercado (top down vs bottom up).
ERROR 40. Creer que las anclas irán a un terreno -con incentivos económicosque no tiene condiciones para atraerlas y así justificar mayor valor completo.

Giro Residencial

ERROR 41. No entender las etapas de vida y los cambios demográficos que están vigentes en el mercado.
ERROR 42. Comoditización del producto ampliado (amenidades).
ERROR 43. Trabajar en el desarrollo del producto técnico y no en el producto visible.
ERROR 44. No desarrollar el branding y la experiencia de compra de un proyecto o minimizar su importancia.
ERROR 45. Desviar la planeación del producto en búsqueda del unicornio inmobiliario.

Giro Oficinas

ERROR 46. Asumir que el inversionista intermedio es racional (hay mucha desocupación: si pero se siguen vendiendo las oficinas) Pensar en el inversionista en lugar del consumidor final.
ERROR 47. No entender que es un negocio patrimonial y no especulativo.

Giro Industrial

ERROR 48. No dar valor en desarrollo industrial (Valor C3).
Médico inmobiliario
ERROR 49. Creer que el proyecto traerá a los médicos en lugar de iniciar con médicos el proyecto.
Comunidades Planeadas y Masterplans
ERROR 50. No tener un modelo de convivencia propio y anclado en las comunidades planeadas.